Bir daireden yılda ne kazanacağınızı hesaplamak birkaç dakikalık iş. Zor olan, o hesabın içine hangi giderleri koyacağınızı bilmek. Aşağıda getiriyi hesaplamanın yolunu ve Antalya’da bölge seçiminin bu hesabı nasıl değiştirdiğini anlattık.
Brüt getiri
Brüt getiri, yıllık kira gelirinin satın alma bedeline oranıdır: aylık kirayı on ikiyle çarpın, mülkün bedeline bölün, yüzle çarpın. Hızlı bir karşılaştırma aracıdır ama tek başına yanıltıcıdır, çünkü hiçbir gideri içermez.
Net getiri: giderleri düşün
Gerçek getiriyi görmek için yıllık kiradan şu kalemleri çıkarın:
- Aidat — kiracı ödemiyorsa
- Emlak vergisi
- DASK ve konut sigortası
- Boş kalan aylar
- Yıllık bakım ve tadilat payı
- Kira geliri vergisi
- Yönetim hizmeti alıyorsanız komisyon
En sık yapılan hata
Boş kalma payını sıfır kabul etmek. Yıllık kirada bile bir kiracıdan diğerine geçiş birkaç ay sürebilir; sezonluk kiralamada boş dönem hesabın en büyük kalemidir. Hesabınızı, her ay dolu geçen bir yıl üzerine değil, gerçekçi bir doluluk üzerine kurun.
Geri dönüş süresi
Yatırımın kendini kaç yılda ödediğini görmek için mülk bedelini yıllık net kiraya bölün. İki farklı bölgedeki mülkü karşılaştırırken bu sayı, yüzdelik getiriden daha sezgisel bir ölçüdür.
Yıllık kira mı, sezonluk mu?
Antalya’da iki ayrı kiralama modeli var ve getirileri farklı davranıyor. Yıllık kirada gelir daha düşük ama öngörülebilirdir. Sezonluk kiralamada gece başı gelir çok daha yüksektir; buna karşılık boş dönem, temizlik, yönetim ve yıpranma giderleri de yüksektir.
Sezonluk kiralamayı düşünüyorsanız site yönetiminin buna izin verip vermediğini mutlaka satın almadan önce sorun.
Bölge seçimi hesabı nasıl değiştirir?
Antalya tek bir piyasa değil. Her bölge farklı bir kiracı profiline hitap ediyor; bu profil hem kira düzeyini hem boş kalma riskini belirliyor.
- Konyaaltı — sahil bandı ve yeni yapı stoğu; hem yıllık hem sezonluk talep görür.
- Muratpaşa — şehir merkezi; çalışan, öğrenci ve ticari kiracı ağırlıklı, yıl boyu talep.
- Lara — site içi konut ve villa; daha yüksek kira düzeyi, daha dar kiracı kitlesi.
- Alanya — yatırımlık konut ve yabancı kiracı yoğunluğu; sezonluk kiralamada güçlü.
- Belek — golf ve tatil talebi; sezon etkisi belirgin.
- Kaş — butik ve sezonluk ağırlıklı; kış aylarında talep belirgin şekilde düşer.
Bölge bölge getiri tablosu
Her ilçe için ortalama kira çarpanını ve geri dönüş sürelerini, kendi portföyümüzden ve bölgede gerçekleşen kiralardan derliyoruz.
Bu bölümdeki rakamlar resmî kaynaklardan ve kendi portföyümüzden doğrulandıktan sonra yayımlanacaktır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. İşleminize özel durumlar için danışmanlarımıza ulaşın.
