Посчитать, сколько квартира приносит за год, — дело пары минут. Сложное в другом: знать, какие расходы входят в этот расчёт. Ниже — как считать доходность и как выбор района в Анталье меняет результат.
Валовая доходность
Валовая доходность — это годовая аренда по отношению к цене покупки: умножьте месячную аренду на двенадцать, разделите на цену, умножьте на сто. Быстрый способ сравнить, но сам по себе обманчивый: в нём нет ни одного расхода.
Чистая доходность: вычтите расходы
Чтобы увидеть реальную доходность, вычтите из годовой аренды:
- Аидат — если его не платит арендатор
- Налог на недвижимость
- DASK и страхование жилья
- Месяцы простоя
- Годовой резерв на обслуживание и ремонт
- Налог на доход от аренды
- Комиссию управляющей компании, если вы ею пользуетесь
Самая частая ошибка
Считать простой нулевым. Даже при годовой аренде промежуток между арендаторами может растянуться на месяцы, а при посуточной сдаче пустой период — самая крупная статья расчёта. Стройте расчёт на реалистичной заполняемости, а не на двенадцати полных месяцах.
Срок окупаемости
Чтобы понять, за сколько лет вложение себя окупит, разделите цену на годовую чистую аренду. При сравнении двух объектов в разных районах это нагляднее процента.
Годовая аренда или посуточная?
В Анталье две модели аренды, и ведут они себя по-разному. Годовая приносит меньше, но предсказуема. Посуточная даёт заметно больше за ночь, но и расходы на простой, уборку, управление и износ значительно выше.
Если рассматриваете посуточную сдачу, выясните, разрешает ли её управление комплекса, — до покупки, а не после.
Как район меняет расчёт
Анталья — не один рынок. Каждый район работает со своим арендатором, и именно он задаёт и уровень аренды, и риск простоя.
- Коньяалты — первая линия и новый фонд; спрос и на годовую, и на посуточную аренду.
- Муратпаша — центр города; работающие, студенты и коммерческие арендаторы, спрос круглый год.
- Лара — закрытые комплексы и виллы; аренда выше, круг арендаторов уже.
- Алания — инвестиционный фонд и высокая доля иностранных арендаторов; сильна посуточная сдача.
- Белек — гольф и отдых; выраженная сезонность.
- Каш — бутиковый и преимущественно сезонный; зимой спрос заметно падает.
Доходность по районам
Средние коэффициенты аренды и сроки окупаемости по каждому району мы собираем из собственного портфеля и из реально заключённых в районе договоров.
Цифры для этого раздела будут опубликованы после проверки по официальным источникам и нашему собственному портфелю.
Этот материал носит общий характер и не заменяет юридическую или финансовую консультацию. По деталям вашей сделки обращайтесь к нашим консультантам.
